이지스레지던스리츠 - 인천·판교·미국 대학 기숙사까지?
국내외 주거 부동산 중심 리츠
이지스레지던스리츠는 인천·경기·미국 등지의 주거 부동산에 투자해 안정적인 임대 수익을 창출하는 구조를 추구한다. 더샵 부평 센트럴시티, 미국 UIUC Illini Tower 등 다양한 지역의 주거 자산으로 포트폴리오를 구성했다. 배당수익률이 6.94%에 달하며, P/NAV 0.42배 상태로 시장 대비 저평가된 면이 부각되고 있다.
이지스레지던스리츠 주요 지표 (2025년 3월 기준)
| 항목 | 수치 |
| 배당수익률 | 연 6.94% |
| 1주당 배당금 | 283원 |
| 지급주기 | 연 2회 (6월, 12월) |
| 총 자산가치 | 3,536억 원 |
| 주요 투자자산 | 더샵 부평 센트럴시티, UIUC Illini Tower, 디어스 판교 등 |
| 부채 만기 | 2026년까지 1,200억 원 |
| P/NAV | 0.42배 (시장평균 0.67배) |
| P/FFO | -89.8배 (시장평균 17.44배) |
주요 투자 자산 TOP 3
| 자산 | 유형 | 평가금액 |
| 더샵 부평 센트럴시티 (임대주택) | 주거 | 1,917억 원 |
| UIUC Illini Tower (미국 대학 기숙사) | 주거 | 547억 원 |
| 디어스 판교 (주거형 레지던스) | 주거 | 431억 원 |
대표 자산: 더샵 부평 센트럴시티
리츠의 가장 큰 자산인 더샵 부평 센트럴시티(1,917억 원 규모)는 인천 지역 내 대규모 주거단지로, 안정적인 임대수요를 기반으로 수익을 창출한다. 3,587세대라는 대형 규모가 강점이며, 주거 실수요가 꾸준히 발생한다는 평가다. 추가로 UIUC Illini Tower(미국 대학 기숙사)와 디어스 판교 등 주거형 레지던스를 보유해, 지역과 유형이 다변화된 점이 특징이다.
최근 3년간 배당금 추이
| 연도 | 1주당 배당금 | 연간 배당수익률 |
| 2024년 | 283원 | 6.94% |
| 2023년 | 266원 | 6.81% |
| 2022년 | 266원 | 6.92% |
배당 수익률: 연 6.94%
연 2회(6월·12월) 배당을 통해, 2024년 기준 주당 283원을 지급하는 구조다. 지난 3년 동안 배당금이 266원(2023~2022년) 수준에서 비교적 꾸준하게 유지되었고, 현 시점에서는 6.94% 수익률로 고배당 리츠군에 속한다. 중장기적으로 투자자에게 정기적인 현금흐름을 제공한다는 점이 주거 리츠의 장점으로 부각된다.
재무 안정성: 부채 및 이자 부담
이지스레지던스리츠의 총 부채는 1,200억 원 규모로, 2026년까지 만기가 분산되어 있다. 차입 의존도는 약 29.71%로 리츠 업계 평균 수준이며, 이자보상배수가 3.41배로 나타나 이자 부담이 과도하지 않다는 분석이 가능하다. 이는 임대수익 흐름이 원활히 이어질 경우, 배당 재원 확보에도 긍정적 영향을 미칠 수 있음을 시사한다.
P/NAV & P/FFO 분석 (2025년 3월 기준)
| 지표 | 이지스레지던스리츠 | 시장 평균 |
| P/NAV (주가/NAV) | 0.42배 | 0.67배 |
| P/FFO (주가/FFO) | -89.8배 | 17.44배 |
2025년 3월 기준 P/NAV가 0.42배로, 시장평균(0.67배) 대비 크게 낮은 수준이다. 이는 자산가치 대비 시가총액이 저평가되어 있음을 의미하며, 향후 주가 상승 여지가 존재할 가능성을 제기한다. 다만 저평가가 장기간 이어질 경우, 시장 수급이나 업황 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있다는 견해도 존재한다.
FFO(운영 현금흐름) 측면에서 -89.8배라는 지표는, 이 리츠가 아직 충분한 현금흐름을 창출하지 못하고 있음을 나타낸다. 특정 시기에 일시적인 비용 증가나 프로젝트 공사·인수 과정에서 발생한 지출이 반영되었을 수도 있다. 향후 안정적인 임차율과 임대료 인상에 따른 수익성 개선이 이루어질지 여부가 투자 결정의 핵심 포인트가 될 전망이다.
연도별 수익률
| 연도 | 주가 수익률 | 배당 수익률 | 총 수익률 |
| 2024년 | +7.40% | 6.94% | +14.34% |
| 2023년 | -3.46% | 6.81% | +3.35% |
주가 추이: 배당 포함 총 수익률
2024년 주가 수익률은 +7.40%로, 배당수익률 6.94%를 합산하면 약 14.34%의 총 수익률을 기대할 수 있다는 추정치가 나온다. 이는 과거 2023년 배당 포함 총 수익률(약 3.35%)보다 향상된 수치로, 주가 반등 가능성과 배당 수익이 함께 작용한 결과로 해석된다. 다만 이러한 상승세가 지속될지는 시장 환경과 리츠 업황에 좌우될 것으로 보인다.
주거 부동산 강점: 경기 변동성 완화
주거 부동산은 일반적으로 상업용 부동산보다 경기 변화에 덜 민감하다는 평가를 받는다. 특히 도시 인구밀도가 높은 지역이나 대학가 기숙사 등은 공실 위험이 상대적으로 낮아, 임대료 수익이 안정적일 가능성이 크다. 이지스레지던스리츠가 국내외 다양한 주거 자산을 확보하고 있다는 점은, 분산 투자 효과로 이어질 수 있다는 관측이 있다.
리스크 요인: 부동산 시장 변동 및 해외자산 관리
부동산 경기 사이클에 따라 주택 가격이나 임대료 수준이 하락할 경우, 리츠 자산가치와 배당 여력에 영향을 줄 수 있다. UIUC Illini Tower 등 해외 자산에 대한 현지 규제나 환율 변동 위험도 무시할 수 없다. 이자보상배수가 양호한 편이나, 장기 차입금을 갱신할 시점에 금리가 높아지면 이자 비용이 증가할 수 있다는 점도 고려해야 한다.
안정적 주거 섹터와 고배당 매력
이지스레지던스리츠는 인천·경기·미국 등지에 분산된 주거 자산을 통해 매년 6~7%대의 배당을 유지하는 리츠로서, P/NAV 0.42배라는 저평가 요소가 눈길을 끈다. 다만 FFO가 마이너스를 기록하고 있어, 운용 효율성과 실적 개선이 필요하다는 지적이 제기된다. 주거시장 안정성에 대한 신뢰가 있다면, 중장기적 배당 투자 관점에서 긍정적인 선택이 될 수 있으나, 리스크 관리와 추후 지표 개선 여부를 면밀히 살펴보는 자세가 요구된다.