롯데리츠 - 리테일 리츠 투자 매력은?

리테일 중심 롯데리츠

롯데리츠(330590.KQ)는 롯데쇼핑의 핵심 부동산 자산을 기반으로 백화점, 아울렛, 마트 등 전국 17개 상업시설을 운영하며, 연 6.13%의 배당수익률을 제공하는 대표적 리테일 리츠다. 총 자산가치는 3조 1,758억 원에 달하며, 안정적인 임대 수익을 바탕으로 꾸준한 배당을 지급해왔다. 그러나 국내 리테일 시장 경쟁이 치열해지고, 부동산 트렌드가 빠르게 변하면서 롯데리츠가 미래 성장성에 대한 우려에 직면하고 있다.

 

롯데리츠 주요 지표 (2025년 2월 기준)

항목	수치
주가	3,510원
배당수익률	연 6.13%
1주당 배당금	215원
지급주기	연 2회 (6월, 12월)
총 자산가치	3조 1,758억 원
주요 투자자산	전국 17개 리테일 & 복합시설
부채 만기	2026년까지 1조 1,390억 원
P/NAV	0.52배 (시장평균 0.66배)
P/FFO	17.66배 (시장평균 17.16배)

 

탄탄한 배당 이력과 재무 지표

롯데리츠는 연 2회(6월, 12월) 배당을 진행하며, 2024년 기준 1주당 215원(연 6.13%) 배당을 기록했다. 최근 3년 동안 배당금이 꾸준히 늘어났다는 점은 인컴 투자자에게 매력적이다. 부채비율은 39.26%, 이자보상배수는 1.79배로 비교적 안정적인 재무 상태를 유지하고 있으나, 금리 상승 시 부담이 커질 수 있다는 지적도 나온다.

 

P/NAV & P/FFO 분석 (2024년 6월 기준)

지표	롯데리츠	시장평균
P/NAV (주가/NAV)	0.52배	0.66배
P/FFO (주가/FFO)	17.66배	17.16배

 

저평가 수준: P/NAV 0.52배, 하지만

롯데리츠의 P/NAV는 0.52배로 시장 평균(0.66배)보다 낮아, 지표상으로는 저평가되어 있다고 볼 수 있다. 다만 P/FFO(17.66배)는 시장 평균과 비슷해, 수익성 측면에서 특별한 저평가된 리츠는 아닌 것으로 해석될 수 있다. 결론적으로 일부 지표는 매력적으로 보이지만, 실질적으로 리테일 시장 상황과 미래 성장 전략이 주가에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 높다.

 

주요 투자 자산 TOP 3 (2025년 2월 기준)

자산	유형	평가금액
롯데백화점 강남점	리테일	6,100억 원
L7 Hotels 강남타워	복합	3,305억 원
롯데프리미엄아울렛 이천점	리테일	3,200억 원

 

리테일 중심 포트폴리오의 도전: 타임빌리지 vs. 경쟁 브랜드

롯데리츠의 주요 자산은 롯데백화점·롯데마트·프리미엄 아울렛 등 리테일시설 위주다. 최근 롯데가 오프라인 공간을 ‘타임빌리지’ 등 새로운 콘셉트로 리브랜딩하려 시도하고 있지만, 더현대·스타필드 같은 경쟁사 대비 고객 체류시간 확대나 브랜드 이미지 제고가 충분치 않다는 평이 있다. 오프라인 유통이 매력적으로 재탄생하지 못하면 리테일 자산 가치 개선에 한계가 생길 수 있다는 우려가 제기된다.

 

온라인 경쟁: 무신사·쿠팡의 시장 확장

무신사·쿠팡 등 e커머스 기업들은 급속도로 성장하며 오프라인 유통의 입지를 잠식하고 있다. 특히 패션·F&B 등에서 온라인 구매 선호도가 높아지고, 로켓배송이나 무신사 스텐다드 등 빠른 배송과 낮은 가격이 소비자들에게 큰 호응을 얻는 중이다. 롯데리츠가 보유한 오프라인 매장이 경쟁력을 유지하려면, 단순 쇼핑 공간을 넘어 고객에게 특별한 경험을 제공하는 브랜딩 전략이 필수적이라는 지적이 많다.

 

최근 3년간 배당금 추이

연도	1주당 배당금	연간 배당수익률
2024년	215원	6.13%
2023년	204원	5.11%
2022년	306원	7.25%

 

배당 매력과 주가 부진의 상충

2023년 롯데리츠는 총수익률 -15.81%를 기록했으나, 배당수익률은 5%대를 유지해 인컴 투자자들의 관심을 끌었다. 2024년에 들어서는 주가가 10%대 반등에 성공했지만, 시장에서는 추가 상승이 제한적일 수 있다는 시각도 존재한다. 리테일 업황이 침체 국면에 있을 경우, 안정적 배당을 유지하면서도 주가가 크게 오르기는 쉽지 않기 때문이다.

 

연도별 주가 흐름

연도	주가 수익률	배당 수익률	총 수익률
2024년	+10.38%	-	-
2023년	-20.93%	5.11%	-15.81%
2022년	-8.14%	7.25%	-0.89%

 

리츠 성장성: 자산 확장과 브랜드 리뉴얼 성공 여부

롯데리츠가 장기 성장을 도모하려면, 신규 부동산 자산 매입과 기존 시설 리뉴얼을 통해 임대료 수익과 고객 유입을 높여야 한다. 그러나 더현대나 스타필드처럼 대형 복합 쇼핑몰이 이미 시장을 선점하고 있으며, 오프라인 유통에서 라이프스타일 중심의 경험 제공이 강조되는 추세다. ‘타임빌리지’ 프로젝트가 큰 반향을 일으키지 못한다면, 리츠 자산 가치 향상도 기대 이하일 가능성이 있다.

 

금리 상승 리스크: 부채 부담 증가

금리가 추가로 상승하거나 현재의 높은 금리 수준이 장기화되면, 리츠가 차입금 상환이나 이자 부담에서 압박을 받을 수 있다. 롯데리츠의 부채 만기는 2026년까지 1조 1,390억 원 규모로, 금리 인상 시 재융자 비용 상승이 불가피하다. 이는 배당 재원을 줄이거나 자산 매각을 검토해야 하는 상황으로 이어질 수 있어, 인컴 투자자들은 금리 환경을 예의 주시해야 한다.

 

고배당 리츠 vs. 리테일 경쟁

장점으로는 리테일 분야 대표 리츠로, 연 6%대 배당을 안정적으로 지급해 인컴 투자자에게 유리하다는 점이 꼽힌다. 또한 P/NAV가 0.52배로 상대적으로 저평가되어 시장에서 주목받을 여지도 있다. 반면 리테일 시장의 경쟁이 치열하고 온라인 소비가 증가하고 있어, 오프라인 공간이 얼마나 혁신될 수 있는지가 중요한 과제가 될 전망이다.

 

출처: 롯데리츠

 

롯데리츠의 미래, ‘타임빌리지’와 브랜드 경쟁이 키

결국 롯데리츠가 향후 안정적 배당을 넘어 주가 상승까지 견인하려면, 롯데쇼핑이 추진하는 타임빌리지나 오프라인 리테일 혁신이 성공을 거둬야 한다. 더현대·스타필드처럼 소비자 경험을 새롭게 정의하는 데 실패하면, 기존 오프라인 의존도 높은 포트폴리오의 한계가 드러날 수밖에 없다. 무신사·쿠팡 등 온라인 플랫폼들의 공세 속에서도 롯데리츠가 성장세를 이어가려면, 리테일 환경 재편과 브랜드 이미지를 동시에 제고하는 전략이 절실하다는 점이 시장의 공감대다.