마스턴프리미어리츠 – 글로벌 배당 수익 기회?

글로벌 물류 리츠

마스턴프리미어리츠는 유럽과 한국의 물류센터 및 일부 오피스 자산을 포트폴리오로 보유하여, 임대 수익 기반을 안정적으로 구축하는 전략을 추구한다. 프랑스 물류센터를 비롯해 국내 인천 항동 스마트물류센터까지 확보해, 지역별 분산 투자 효과를 도모하고 있다. 시장에서는 연 8.51%의 배당수익률과 저평가 상태를 근거로 배당 위주의 투자자에게 잠재적인 기회가 될 것으로 주목한다.

 

마스턴프리미어리츠 주요 지표 (2025년 3월 기준)

항목	수치
배당수익률	연 8.51%
1주당 배당금	130원
지급주기	연 2회 (3월, 9월)
총 자산가치	1,433억 원
주요 투자자산	프랑스 물류센터, 인천 항동 스마트물류센터 등 3개
부채 만기	2027년까지 464억 원
P/NAV	0.46배 (시장평균 0.67배)
P/FFO	11.3배 (시장평균 17.44배)

 

포트폴리오 구성: 유럽·국내 물류 중심

프랑스 물류센터(600억 원)와 인천 항동 스마트물류센터(436억 원), 그리고 프랑스 소재 오피스(Crystal Park) 등 총 3개 자산으로 구성되어 있다. 특히 프랑스 물류센터 포트폴리오는 Amazon France Transport SAS와 2034년까지 장기 임대 계약을 체결해, 임대 안정성을 높였다. ILAT 지수(임대료 인상 지표) 연동 방식으로, 일정 수준의 임대료 상승을 기대하는 점이 특징적이다.

 

주요 투자 자산 TOP 3

자산	유형	금액
프랑스 물류센터 포트폴리오	물류센터	600억 원
인천 항동 스마트물류센터	물류센터	436억 원
Crystal Park (프랑스)	오피스	398억 원

 

글로벌 물류시장 성장성: 장기 투자 관점

유럽과 아시아를 아우르는 물류센터 수요는 전자상거래 증가와 공급망 재편에 따라 꾸준히 확대되는 추세다. 마스턴프리미어리츠는 이러한 시장 흐름을 기반으로, 지역별 핵심 물류센터에 투자해 장기적 수익 창출을 도모한다. 장기 임대계약이 다수인 만큼, 경기 변동성에도 비교적 안정적인 현금흐름이 기대된다.

 

최근 3년간 배당금 추이

연도	1주당 배당금	연간 배당수익률
2024년	130원	8.51%
2023년	305원	10.25%
2022년	111원	7.12%

 

배당 매력: 연 8.51% 수익률

연 2회(3월·9월) 배당을 통해, 1주당 130원(2024년 기준)을 지급하는 구조를 유지한다. 최근 3년간 배당금 추이를 보면, 305원(2023년), 130원(2024년) 등 시기에 따라 등락이 있으나, 대체로 고배당 기조를 이어가는 모습이다. 이로 인해 월급과는 별개로 정기적인 현금흐름을 추구하는 투자자에게 긍정적인 선택지가 될 수 있다.

 

재무 안정성: 차입 의존도와 이자보상배수

차입 의존도는 약 30.15%로 리츠 업계 평균 대비 낮은 편이나, 2027년까지 464억 원 부채 만기가 예정되어 있어 향후 재무적 부담 여부를 검토해야 한다. 이자보상배수가 -10.52배로 나타나 적자 구조가 지속되고 있으므로, 리츠가 실제 운용 과정에서 발생하는 비용을 어떻게 감당하는지 살펴볼 필요가 있다. 그럼에도 물류센터 임대료 인상 등 장기계약 효과가 나타날 경우 수익성 개선이 가능하다는 전망도 제기된다.

 

P/NAV & P/FFO 분석 (2025년 3월 기준)

지표	마스턴프리미어리츠	시장 평균
P/NAV (주가/NAV)	0.46배	0.67배
P/FFO (주가/FFO)	11.3배	17.44배

 

2025년 3월 기준 P/NAV는 0.46배로 시장 평균(0.67배)에 훨씬 못 미치는 수준이며, P/FFO 또한 11.3배로 업계 평균(17.44배)보다 낮게 형성되어 있다. 이러한 지표는 마스턴프리미어리츠가 시장에서 저평가 받는 요인으로 거론된다. 반면 지속된 주가 하락 배경과 배당 안정성 이슈 등 부정적 측면도 존재하므로, 단순 지표만으로 매력을 확정 짓기는 이르다는 분석이 나온다.

 

연도별 수익률

연도	주가 수익률	배당 수익률	총 수익률
2024년	-42.83%	4.84%	-37.99%
2023년	-7.14%	10.25%	+3.11%
2022년	+5.26%	7.12%	+12.38%

 

최근 주가 흐름: 하락세 속 배당 보전

최근 3개월간 주가가 약 -6.26% 하락해(2025년 3월 기준), 단기적으론 부진한 흐름을 보이고 있다. 2024년 배당을 포함한 총 수익률이 -37.99%로 나타나, 배당 이점이 주가 조정 폭을 완전히 메우지 못하는 상황이다. 다만 과거 2022~2023년 사이에는 배당을 포함해 플러스 수익률을 실현한 이력도 있어, 미래 시장 환경에 따른 회복 가능성 여부가 주목된다.

 

물류·오피스 자산 전망: 안정적 임대 수익

프랑스와 국내 물류센터는 대형 테넌트와 장기 계약 구조를 갖추고 있어, 경기 변동성에 비교적 탄력적으로 대응할 수 있다는 장점이 있다. Crystal Park(프랑스)는 오피스 용도로, 임차 수요가 안정적인 지역에 위치해 있다고 알려져 있다. 여러 자산군을 병행하면서도 물류 비중이 큰 점이, 전자상거래 확대에 따른 장기 성장을 노릴 수 있는 기반이 될 수 있다.

 

잠재 리스크: 주가 변동성·배당 정책 변화

리츠 시장 전반에 대한 투자심리가 위축되거나 금리 환경이 악화될 경우, 마스턴프리미어리츠 주가가 추가 하락할 가능성을 배제하기 어렵다. 또한 과거 배당금이 한때 305원(2023년)까지 책정됐다가 130원 수준(2024년)으로 줄어든 사례가 있으므로, 향후 배당 정책 변화에도 유의해야 한다. 향후 자산 매입이나 리파이낸싱 과정에서 차입비용 증가가 발생할 수 있다는 점도 검토 대상이다.

 

출처: 마스턴프리미어리츠

 

물류 리츠 투자의 기회와 주의점

마스턴프리미어리츠는 글로벌 물류센터 위주의 분산 포트폴리오로 장기적 임대 수익 안정을 추구하며, 연 8.51%의 배당수익률이 돋보인다. 동시에 P/NAV 0.46배로 저평가받는 측면이 있으나, 최근 주가 부진과 배당 정책 변동 가능성 등 잠재 리스크도 감안해야 한다. 배당 중심의 투자전략을 선호하는 투자자에게는 충분히 고려해볼 만하나, 시장 금리와 리츠 업황 변화를 지속적으로 모니터링하는 자세가 권장된다.