미래에셋글로벌리츠 - 아마존·페덱스 물류센터 투자

미국 물류센터 중심 포트폴리오

미래에셋글로벌리츠는 미국 내 핵심 물류센터 자산에 투자해 안정적인 임대 수익을 확보하는 구조를 추구한다. Amazon Houston, Fedex Tampa 등 글로벌 유통·물류 기업이 임차인으로 참여해 꾸준한 수익이 발생한다는 점이 주목된다. 현재 배당수익률은 8.95% 수준으로, 고배당 리츠로서 투자자들의 관심을 모으고 있다.

 

미래에셋글로벌리츠 주요 지표 (2025년 3월 기준)

항목	수치
배당수익률	연 8.95%
1주당 배당금	252원
지급주기	연 2회 (3월, 9월)
총 자산가치	3,294억 원
주요 투자자산	Amazon Houston, Fedex Tampa 등
부채 만기	2026년까지 2,063억 원
P/NAV	0.59배 (시장평균 0.67배)
P/FFO	10.19배 (시장평균 17.44배)

 

주요 투자 자산 TOP 3

자산	유형	금액
Amazon Houston	물류센터	1,673억 원
Fedex Tampa	물류센터	1,146억 원
미래에셋 맵스 미국 17-1호 펀드 수익증권	물류센터	266억 원

 

주요 자산: Amazon Houston·Fedex Tampa

이 리츠의 대표 자산은 Amazon Houston(1,673억 원)과 Fedex Tampa(1,146억 원)로, 세계적인 물류 기업이 입주한 물류센터를 보유하는 점이 강점이다. 총 보유 자산 규모는 3,294억 원에 이르며, 기업들의 장기 임대계약을 통해 안정적 임대료 수익원을 구축했다. 이 외에도 미국 물류펀드 수익증권 형태로 일부 자산에 간접 투자해 포트폴리오 분산 효과를 꾀한다.

 

최근 3년간 배당금 추이

연도	1주당 배당금	연간 배당수익률
2024년	252원	8.95%
2023년	304원	9.33%
2022년	190원	6.75%

 

배당 수익률: 연 8.95%

배당은 연 2회(3월·9월) 지급되며, 2024년 기준 주당 배당금 252원을 제공한다. 2022년 190원, 2023년 304원 등 꾸준한 배당을 지급해왔으며, 현재 8.95%라는 높은 수익률로 배당주 투자자들에게 호평을 받는 분위기다. 글로벌 물류센터 임대수익의 안정성 덕분에 중장기적인 배당 기조가 이어질 것으로 기대된다.

 

재무 안정성: 부채 만기와 이자 부담

2026년까지 약 2,063억 원 규모의 부채 만기가 예정되어 있으나, 이자보상배수가 2.99배로 운용 과정에서의 이자 부담은 상대적으로 크지 않은 편이다. 차입 의존도도 약 48.96%로 리츠 업계 평균 수준이다. 미국 물류센터 자산 가치가 하락하지 않는 한, 부채 리스크로부터 급격한 위협을 받지는 않을 것으로 분석된다.

 

P/NAV & P/FFO 분석 (2025년 3월 기준)

지표	미래에셋글로벌리츠	시장 평균
P/NAV (주가/NAV)	0.59배	0.67배
P/FFO (주가/FFO)	10.19배	17.44배

 

2025년 3월 기준 P/NAV가 0.59배로, 시장 평균(0.67배) 대비 저평가 구간에 놓여 있다는 평가가 나온다. 실제 순자산가치 대비 시가총액이 낮다는 의미이므로, 향후 기업가치 재평가 여력이 존재할 수 있다. 또한 P/FFO는 10.19배로 리츠 업계 평균인 17.44배보다 낮아, 배당 성장 가능성과 함께 투자 매력을 높이는 요인으로 꼽힌다.

 

연도별 수익률

연도	주가 수익률	배당 수익률	총 수익률
2024년	-4.26%	9.33%	+5.07%
2023년	-2.81%	9.33%	+6.52%

 

주가 동향: 배당 포함 총 수익률

최근 3개월간 주가 변동률은 약 +5.61%를 기록하나, 2024년 배당 포함 총 수익률이 5.07% 수준에 그쳤다는 추산치가 나온다. 이는 주가가 다소 조정받았어도 높은 배당수익이 손실을 부분적으로 상쇄하는 구조를 보여준다. 만약 주가가 반등 국면에 진입하게 되면 배당과 함께 상승효과가 겹칠 가능성이 제기된다.

 

글로벌 물류 성장: 향후 전망

전자상거래 시장 확장과 함께 글로벌 물류센터 수요가 늘고 있다는 점이 긍정적으로 평가된다. Amazon이나 Fedex 같은 대형 물류·배송 기업은 시설 투자를 계속 확대할 가능성이 크므로, 임차 수요 안정성도 높을 것으로 전망된다. 다만 미국 상업용 부동산 시장의 사이클이나 금리 흐름이 이 리츠 가치에 영향을 줄 수 있음에 유의해야 한다.

 

환율 리스크: 원화 기준 수익성 변동

미국 물류센터에서 발생하는 임대 수익과 배당은 달러 기반으로 산정되므로, 원화 환율 변동에 따라 국내 투자자의 실질 수익률이 달라질 수 있다. 환헤지 여부에 따라 수익 변동성이 달라질 가능성이 있기 때문에, 환위험 관리를 사전에 고려하는 전략이 필요하다는 견해가 있다.

 

잠재적 리스크: 미국 금리 인상 및 주가 변동성

미국 금리가 상승할 경우 부동산 투자 매력이 상대적으로 낮아지고, 차입 비용이 증가해 이익률이 악화될 수 있다. 또한 경제 불확실성으로 물류센터 자산 가치가 하락하거나 공실률이 높아질 우려도 완전히 배제하기 어렵다. 투자자 입장에서는 배당 수익 외에 중장기적인 미국 경기 흐름 및 환율 추이도 함께 살펴볼 필요가 있다.

 

출처: 미래에셋글로벌리츠

 

안정 배당과 저평가 매력

미래에셋글로벌리츠는 연 8.95%의 배당과 미국 물류센터를 기반으로 한 안정적 수익구조가 특징이다. P/NAV 0.59배로 시장 평균보다 낮은 수치를 보여, 추가 주가 상승 여력 가능성을 시사한다. 다만 미국 상업용 부동산 변동성과 환율 리스크는 감안해야 하며, 중장기 투자 관점에서 배당과 자산 가치 흐름을 모니터링하는 것이 바람직하다.