디앤디플랫폼리츠: 오피스+물류센터 = 균형 포트폴리오?

오피스·물류센터 포트폴리오

디앤디플랫폼리츠는 서울·경기 지역의 핵심 오피스와 물류센터 자산에 투자해, 안정적인 임대 수익을 추구하는 리츠다. 대표 자산인 ‘세미콜론 문래’(오피스)와 ‘백암 FASSTO 용인 물류센터’(물류)는 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 전망되는 매력적 입지에 위치해 있다. 배당수익률은 8.48%로, 고배당 리츠 가운데서도 주목을 받으며 P/NAV가 0.63배로 비교적 저평가 상태라는 평이 나온다.

 

디앤디플랫폼리츠 주요 지표 (2025년 3월 기준)

항목	수치
배당수익률	연 8.48%
1주당 배당금	277원
지급주기	연 2회 (3월, 9월)
총 자산가치	1조 689억 원
주요 투자자산	세미콜론 문래, 명동N빌딩, 백암 FASSTO 물류센터
부채 만기	2026년까지 6,393억 원
P/NAV	0.63배 (시장평균 0.66배)
P/FFO	15.68배 (시장평균 17.42배)

 

주요 투자 자산 TOP 3

자산	유형	평가금액
세미콜론 문래	오피스	6,201억 원
명동N빌딩	오피스	1,700억 원
백암 FASSTO 용인 물류센터 1·2	물류센터	2,219억 원

 

주요 자산: 세미콜론 문래·명동N빌딩·백암 FASSTO

가장 큰 자산으로는 평가금액 6,201억 원 규모의 세미콜론 문래 오피스가 꼽힌다. 여기에 1,700억 원 규모의 명동N빌딩 오피스, 2,219억 원 규모의 백암 FASSTO 물류센터 등 총 5개 자산으로 구성되어 있다. 오피스와 물류시설을 균형감 있게 편입함으로써, 특정 섹터에 대한 리스크가 분산되는 구조를 갖춘 점이 특징적이다.

 

최근 3년간 배당금 추이

연도	1주당 배당금	연간 배당수익률
2024년	277원	8.48%
2023년	291원	8.91%
2022년	301원	9.23%

 

 배당 수익률: 연 8.48%

연 2회(3월·9월) 배당을 실시하며, 2024년 기준 1주당 배당금은 277원에 달한다. 최근 3년간 배당금 추이를 살펴보면, 291원(2023년), 301원(2022년) 수준으로 꾸준한 배당 성향을 이어왔다. 장기 보유 시, 주가 변동성과 무관하게 상대적으로 높은 현금흐름을 확보하려는 투자자에게는 매력적인 대안이 될 수 있다.

 

재무 안정성: 부채와 이자 부담

2026년까지 약 6,393억 원의 부채 만기가 분산되어 있고, 차입 의존도는 56.27% 수준이다. 이자보상배수(1.53배)가 매우 높은 편은 아니지만, 현재 금리 수준을 감안하면 당분간 영업활동에서 발생하는 이익으로 이자비용을 감당하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 예상된다. 다만 금리 인상이나 매크로 경제 변동으로 상업용 부동산 시장이 위축될 경우 리스크가 늘어날 수 있다는 평가도 나온다.

 

P/NAV & P/FFO 분석 (2025년 3월 기준)

지표	디앤디플랫폼리츠	시장 평균
P/NAV (주가/NAV)	0.63배	0.66배
P/FFO (주가/FFO)	15.68배	17.42배

 

2025년 3월 기준 P/NAV가 0.63배로, 리츠 시장 평균(0.66배)보다 약간 낮은 수준이다. 이는 자산가치 대비 시가총액이 아직 상당히 낮다고 볼 수 있으며, 추가적인 가치 상승 가능성을 열어두는 지표로 해석될 수 있다. 또한 P/FFO는 15.68배로 시장 평균 17.42배보다 낮아, 수익성 및 현금흐름 측면에서도 일정 부분 매력도가 부각된다.

 

연도별 수익률

연도	주가 수익률	배당 수익률	총 수익률
2024년	-7.07%	8.74%	+1.67%
2023년	-2.15%	8.91%	+6.76%

 

주가 동향: 배당 포함 총 수익률

최근 3개월 주가(2025년 3월 기준) 변동률은 +2.13% 수준에 머물고 있으나, 2024년 배당을 감안한 총 수익률은 1.67%로 파악된다. 이는 주가가 다소 하락했음에도, 높은 배당수익이 일부 손실을 상쇄하는 구조로 설명된다. 만약 외부 환경이 개선되어 주가가 반등한다면, 배당과의 시너지로 긍정적인 성과를 기대할 수 있다.

 

오피스·물류시장 전망: 리스크 분산 효과

세미콜론 문래나 명동N빌딩과 같은 오피스는 경기흐름이나 기업 입지 선호도 변화에 따라 임대료 수준이 결정된다. 물류센터 역시 전자상거래 성장에 힘입어 꾸준히 수요가 증가하는 추세이나, 공급 물량이 많아지면 공실 리스크가 확대될 가능성을 배제할 수 없다. 두 부동산 섹터를 동시에 편입함으로써, 특정 섹터 부진에 대한 완충 효과가 기대된다는 평가다.

 

금리 및 부동산 시장 동향 유의

리츠의 자산가치와 배당재원은 전반적인 금리 수준과 부동산 시장 상황에 민감하게 반응한다. 금리가 상승하면 차입 비용이 증가하고, 상업용 부동산 가격이 조정될 가능성이 있다. 투자자가 디앤디플랫폼리츠에 관심을 가질 경우, 중장기적으로 금리 흐름과 임대시장의 변화를 예의주시할 필요가 있다.

 

배당 투자자에게 매력적 지표

연 8.48%의 배당수익률을 제공하면서 P/NAV도 0.63배로 비교적 저평가 구간에 존재한다는 점이 핵심 포인트다. 오피스와 물류센터 포트폴리오를 통해 안정적인 현금흐름을 만들어내고 있으며, 배당 성향 역시 꾸준하다는 장점이 있다. 하지만 부채비율이 56.27%로 높아, 금리 인상 국면에서 이자비용 부담이 가중될 수 있다는 점은 유의해야 한다.

 

출처: 디앤디플랫폼리츠

 

밸류에이션 매력 vs. 부동산 시장 관찰 필요

디앤디플랫폼리츠는 오피스+물류센터 균형 포트폴리오를 통해 고정 임대료 수익을 확보하고, 연 8%대 배당을 제시하며 저평가된 상태로 평가된다. 배당 중심의 투자자에게 유리한 대안이 될 수 있지만, 상업용 부동산 시장 변동성 및 부채비율에 대한 모니터링이 필수적이다. 금리나 경기흐름이 호전될 경우, 추가 주가 상승 가능성도 기대해볼 만하다는 것이 시장의 대체적인 시각이다.