이지스밸류리츠, 초고배당 = 리스크 신호?

이지스밸류리츠: 초고배당의 오피스 리츠

이지스밸류리츠(334890.KQ)는 서울·판교·이천 등 핵심 지역의 상업용 부동산에 투자하며, 2025년 2월 기준 배당수익률이 무려 18.81%에 이른다는 점으로 시장의 주목을 받고 있다. 자산가치는 5,695억 원 수준이며, 주요 포트폴리오는 오피스 위주로 구성되어 안정적인 임대 수익을 얻는 구조다. 동시에 국내 리츠 중 상위권에 드는 배당률을 유지해, 고배당을 선호하는 투자자들에게 관심을 끌고 있다.

 

이지스밸류리츠 주요 지표

항목	수치
배당수익률	연 18.81%
1주당 배당금	823원
지급주기	연 2회 (2월, 8월)
총 자산가치	5,695억 원
주요 투자자산	총 7개 부동산 (오피스, 물류, 데이터센터)
부채 만기	2026년까지 1,290억 원
P/NAV	0.59배 (시장평균 0.66배)
P/FFO	63.9배 (시장평균 17.17배)

 

최근 3년간 배당금 추이

연도	1주당 배당금	연간 배당수익률
2024년	823원	18.81%
2023년	414원	9.47%
2022년	304원	6.96%

 

왜 배당수익률이 이렇게 높을까

연 2회 배당(2월·8월)으로 1주당 823원을 지급하는데, 이는 2024년 기준 배당수익률 18.81%에 해당한다. 배당이 급등한 데에는 주가가 하락해 배당수익률이 올라간 효과가 크다. 2023년 주가가 크게 떨어지고, 2024년 들어 배당이 또 올라가면서 배당수익률이 급격히 상승했다. 실제로 2022년(304원), 2023년(414원), 그리고 2024년(823원)으로 배당금이 증가하는 추세를 보이지만, 시장에서는 ‘너무 높은 배당수익률은 리스크의 신호’일 수도 있다고 경계하는 시각도 있다.

 

주요 투자 자산 TOP 3 (2025년 3월 기준)

자산	유형	평가금액
트윈트리타워 (이지스 25호 펀드 수익증권)	오피스	2,546억 원
태평로빌딩 (이지스 97호 펀드 수익증권)	오피스	1,697억 원
판교 삼성중공업 R&D센터 (이지스롱웨일1호 리츠 지분)	오피스	531억 원

 

오피스 중심 포트폴리오: 안정적이지만 시장 변동성 주의

이 리츠가 보유한 7개 상업용 부동산 중 88%가 오피스 자산이며, 트윈트리타워와 태평로빌딩, 판교 삼성중공업 R&D센터 등이 대표적이다. 판교·서울 도심 등 핵심 업무지구에 위치해 임차 수요가 안정적일 수 있지만, 최근 오피스 시장이 재택근무 확산·공실률 증가 등 구조적 변화를 겪고 있다는 점에서 장기 전망은 주의 깊게 지켜봐야 한다.

 

P/NAV & P/FFO 분석 (2024년 11월 기준)

지표	이지스밸류리츠	시장 평균
P/NAV (주가/NAV)	0.59배	0.66배
P/FFO (주가/FFO)	63.9배	17.17배

 

재무 상태와 P/NAV·P/FFO 지표 해석

부채 만기가 2026년까지 1,290억 원이며, 차입 의존도가 23.42%로 리츠 중에서는 높은 편이 아니다. 이자보상배수는 3.01배로, 영업이익이 이자비용의 3배 이상이라는 뜻이라 기본적인 재무 안정성은 준수한 편이다. 다만 P/NAV가 0.59배로 시장 평균(0.66배)보다 낮아 주가가 저평가된 것으로 해석되는 반면, P/FFO는 63.9배로 시장 평균(17.17배)보다 훨씬 높아 현금흐름 대비 주가가 비싼 편이라고도 볼 수 있다.

 

연도별 주가 흐름

연도	주가 수익률	배당 수익률	총 수익률
2024년	20.54%	18.68%	39.23%
2023년	-18.53%	9.47%	-9.06%
2022년	-12.43%	6.96%	-5.47%

 

주가 흐름: 높은 배당이 하락을 상쇄

최근 3개월간(2025년 3월 기준) 주가가 약 18% 하락해 단기적으로 부진했지만, 지난해부터 배당 포함 총수익률을 보면 어느 정도 방어력이 발휘되고 있다. 2024년 들어서는 +39.23%의 총수익률(배당 포함)을 기록했는데, 이는 초고배당이 하락분을 큰 폭으로 보완한 결과다. 그러나 과도하게 떨어진 주가에 따른 ‘고배당 효과’가 일시적일 수 있다는 경고도 함께 제기된다.

 

고배당이 주는 신호: 매력 vs. 위험

연 18%가 넘는 배당수익률은 인컴 투자자에게 대단히 매력적이지만, 이는 주가 약세로 배당수익률이 부풀려진 측면이 크다. 리츠가 지나치게 높은 배당을 주고 있다는 것은 시장이 해당 자산이나 수익구조에 대한 우려를 갖고 있어 주가를 낮게 평가 중임을 의미하기도 한다. 따라서 “초고배당=좋은 투자”라는 단순 공식을 따르기보다는, 배당 안정성·금리 환경·자산 가치 등을 정밀하게 살펴야 한다.

 

이커머스·디지털 시대 속에서 오피스 수요

이지스밸류리츠는 물류나 리테일 대신 오피스에 집중 투자하는 형태로, 근래엔 재택근무 확산과 기업 비용 절감 기조로 인해 오피스 공실률이 일부 늘어나는 추세도 관측된다. 물론 수도권 핵심 업무지구는 여전히 수요가 견조하다는 분석도 있으나, 장기적으로는 오피스 시장의 변동성에 노출될 수밖에 없다. 이 리츠가 자산 운영 측면에서 공실 관리와 임차인 유지에 얼마나 성공할지가 관건이다.

 

향후 배당 유지 가능성과 금리 리스크

리츠 배당은 임대료 수익과 부채 비용에 크게 좌우된다. 금리가 상승하면 차입 금리 부담이 커져 배당 재원이 줄어들 수 있는데, 이지스밸류리츠의 차입 의존도가 낮다는 점은 그나마 다행이다. 다만 금리가 계속 오르거나, 오피스 임대료가 안정적으로 유지되지 못할 경우, 현재 수준의 배당수익률을 지키기 어려울 수 있다는 우려가 남아 있다.

 

투자자 입장에서 살펴볼 핵심 요소

가장 먼저, 배당수익률이 극단적으로 높다는 것은 매력적인 동시에 리스크 신호일 수 있으므로, 배당이 정말 지속 가능한지 판단이 중요하다. 또한 오피스 시장 상황, 금리 변동, 자산 확장 계획 등을 종합적으로 검토해야 한다. P/FFO가 매우 높은 편이지만, 그 배경이 주가 하락으로 인한 배당수익률 상승이라면 주가 변동성 역시 크게 나타날 수 있음을 염두에 두어야 한다.

 

출처: 이지스자산운용

 

초고배당이지만 변동성 대비 필요

이지스밸류리츠는 국내 리츠 중에서도 손꼽히는 높은 배당수익률(18.81%)을 제공해 인컴 투자자에게 눈길을 끌지만, 이는 주가 하락과 배당 증가가 맞물려 형성된 수치라는 점에 유의할 필요가 있다. 오피스 자산 중심으로 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있으나, 금리 상승과 오피스 시장 구조 변화가 장기 투자 성과에 영향을 줄 수 있다. 결국 초고배당 매력을 체감하면서도 리스크를 충분히 관리하고 싶다면, 중·장기 관점에서 자산 운영 전략과 배당 정책의 지속 가능성을 꼼꼼히 살펴보는 것이 바람직하다.